Bail locatif : villes situées en zone tendue

Les particuliers sont de plus en plus nombreux à rédiger leur propre bail locatif afin de ne plus se soustraire aux frais d’agence. Avec  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), il est devensenu plus complexe de rédiger seul  le bail type devenu obligatoire depuis le 1er août 2015. Heureusement, des notices et  des outils simplifient cette tâche et facilitent la vie des propriétaires et locataires désireux de signer un contrat de location parfaitement écrit et qui est juridiquement viable. Avec la loi ALUR, les dispositions de la loi Macron et les décrets successifs, les villes situées en zone tendue ou très tendue, soit 28 agglomérations, sont soumises à une règlementation spécifique. 

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Cette notice décortique et explique comment remplir son bail d'habitation sans commettre d'erreur.

Sommaire
• Le délai de préavis est réduit à un mois
• Encadrement des loyers à la mise en location ou à la relocation
• Reconduction du bail
• Agence immobilière et locataire: plafonnement des honoraires

Le délai de préavis est réduit à un mois

En location vide ou meublée, le délai de préavis pour mettre fin au bail locatif est réduit à un mois. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, ce délai est effectif peu importe la date de signature du bail. Le locataire n’a aucun justificatif à fournir au bailleur pour donner son congé  avec un préavis de un mois seulement.

Encadrement des loyers à la mise en location ou à la relocation

Pour les biens immobiliers loués en zone tendue, la relocation et le renouvellement  sont encadrés pour tous les baux signés depuis le 1 août 2015. Cela signifie que le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre le locataire précédent et le locataire suivant si le bien a été loué durant les 18 derniers mois. Cette disposition s’applique aux baux signés à partir du 1er août 2015. Ils ne s’appliquent aux logements sociaux ou conventionnés APL.

Pour augmenter son loyer, le bailleur peu se référer à la variation de l’IRL si elle n’a pas été appliquée au dernier bail locatif au cours des 12 derniers mois.

Toutefois, il existe deux exceptions où le nouveau loyer peut dépasser la variation de l’IRL :

1. Le propriétaire a réalisé des travaux de mise aux normes de décence ou des travaux d'amélioration de l’habitation depuis  la signature du dernier bail. Le montant des travaux ainsi effectué doit être égal ou supérieur à la totalité des loyers hors charges de la dernière année de location. L’augmentation du loyer mensuel ne pourra pas dépasser 15 % du montant des travaux.
2. Le loyer du dernier locataire a été sous-évalué. Dans ce cas de figure, la hausse du loyer ne peut pas excéder  50 %  de la différence entre la moyenne des loyers de référence du voisinage et du dernier loyer. Loyer réévalué = (moyenne des loyers de référence du voisinage - dernier loyer) / 2

Caractéristiques des locations soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers

• Le logement doit être localisé en zone tendue
• Le logement a été mis en location durant les 18 derniers mois
• Des travaux n’ont pas été effectués dans le logement au cours des 6 derniers mois, le cas échant, le montant doit être strictement inférieur au cumul des 12 derniers loyers

Dans ce cas de figure, le loyer doit être fixé en fonction du loyer appliqué pour la location précédente. Le nouveau loyer ne devra pas excéder le loyer du précédent locataire.

Caractéristiques des locations soumises  à l’encadrement à l’évolution et au niveau des loyers

• Le logement reprend la totalité les caractéristiques citées ci-dessus
• Un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence doit être  publié pour le territoire concernant le logement

Dans ce cas de figure, le loyer doit être fixé en fonction du loyer appliqué pour la location précédente et  loyer de référence majoré. Le nouveau loyer ne devra pas excéder le loyer du précédent locataire, ni dépasser celui calculer à travers le loyer de référence majoré.

Le loyer maximum applicable est déterminé par arrêté préfectoral en fonction de 4 critères :

• L’adresse du logement
• Le type de location, vide ou meublé
• La date à laquelle le bien a été construit
• Le nombre de pièces situé sur la surface habitable

Pour calculer le plafond, dirigez-vous sur le site Referidf, remplissez-le formulaire en indiquant les quatre critères cités précédemment.

Une fois les informations envoyées, vous obtiendrez les trois informations suivantes :

• Le  loyer de référence
• Le loyer de référence majoré  
• Le loyer de référence minoré.

Voici la formule pour calculer le plafond de loyer à stipuler sur votre bail :

Loyer de référence majoré multiplié par le nombre de mètre carré de surface habitable.

Une fois le plafond de loyer obtenu, comparé le au loyer que vous appliquez :

• Le loyer est inférieur au plafond, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer, par contre vous pouvez l’appliquer au nouveau locataire.
• Le loyer est supérieur au plafond, le bailleur doit aligner le loyer sur le plafond.  Il peut éventuellement prétendre au complément de loyer.

Pour bénéficier du complément de loyer, le bailleur  doit remplir deux conditions :

1. Le loyer doit être égal ou supérieur au plafond de loyer.
2. Selon l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR, le logement loué doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Attention, le complément de loyer peut être contesté par le locataire jusqu’à 3 mois suivant la signature du bail, son but est d’obtenir l’annulation ou la diminution du complément de loyer. En cas de contestation, c’est la jurisprudence et l’appréciation du juge qui seront prises en compte, le bailleur doit prouver que le complément de loyer est justifié par un confort ou une localisation du logement plus intéressant que les autres logements du même secteur et de même catégorie.

En cas d’échec côté locataire, ce dernier dispose de 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le tribunal d’instance.

La loi ne prévoit aucun montant maximal pour le complément de loyer, celui-ci doit donc satisfaire les signataires du bail.

Reconduction du bail

En zone tendue, lors de renouvellement du bail deux possibilités s’offrent au locataire et au bailleur pour réévaluer le loyer.

Le locataire peut demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le loyer de référence attribué par arrêté préfectoral. Il s’agit du loyer hors charges et sans complément de loyer. Pour prétendre à un réajustement du loyer, le locataire doit faire connaître sa demande auprès du propriétaire 5 mois avant la reconduite du contrat de location par lettre recommandée.  Le locataire doit émettre une proposition de loyer qui doit respecter les dispositions de l’article 17-2, dans le cas contraire sa demande ne sera pas recevable.

Le bailleur peut demander une augmentation de loyer si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré. Le propriétaire doit effectuer la démarche 6 mois avant la fin du bail, le loyer ne devra pas excéder le loyer de référence minoré. 

Agence immobilière et locataire: plafonnement des honoraires

La loi ALUR plafonne les honoraires qu’appliquent les agences immobilières, l’objectif est de supprimer les abus. Ce plafonnement ne concerne que les locataires, l’agence reste libre côté propriétaire.

Pour la rédaction d’un état des lieux d’entrée, le plafond est de 3 € / m².

Pour les autres types de frais, le prix au mètre carré varie en fonction de la situation géographique du bien loué :

• Le plafond est de 12 € / m² en zone où le marché locatif est très tendu (Paris et quelques commune d’Île de France, soit la zone Abis).
• Le plafond est de 10 € / m² en zone tendue (les zones où est appliquées la taxe sur les logements vacants, hors zone Abis)
• Pour les autres zones, le plafond est de 8 € /m2.