Vous êtes propriétaire et vous recherchez une solution pour réviser votre loyer, vous êtes locataire et vous voulez savoir si l’augmentation de votre loyer est justifiée.
L’IRL (indice de référence des loyers) c’est quoi ?
L’IRL permet de réviser le loyer d’un bail d’habitation vide ou meublé, il est publié par l’INSEE. Il permet de fixer un plafond annuel pour une potentielle augmentation demandée par le propriétaire. Cet indice est calculé chaque trimestre, il varie en fonction de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois, hors tabac et hors loyers.
C’est le bailleur qui peut actionner ce levier juridique pour éventuellement augmenter le montant du loyer.
La modification du loyer n’est envisageable que si la clause de révision ou clause d'indexation est inscrite dans le bail, le cas échéant, le loyer restera identique tout au long du contrat de location.
Pour que l’IRL puisse être calculée, la clause de révision doit contenir le trimestre de référence et la date à laquelle le loyer est revu. A défaut, il faut se référer au dernier trimestre publié par l'INSEE à la date de signature du bail.
Cette révision du contrat de location est envisageable chaque année à la date d’entrée dans les lieux du locataire, ou à la date indiquée dans la clause de révision.
Avec la loi ALUR, le bailleur dispose d’un an pour les révisons demandées après le 27 mars 2014. Le délai est de 5 ans pour les révisions antérieurs. Passé ce laps de temps, le bailleur est réputé avoir renoncé à ladite révision pour l'année qui vient de s'écouler. La révision du loyer est effective à partir de la date de la demande, elle n’est pas rétroactive en cas de retard. Il est conseillé au bailleur d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour prouver sa demande de révision de loyer.
Comment calculer la révision du loyer ?
Le bailleur doit disposé de ces 3 informations pour calculer l'IRL du logement mis en location:
- Le mont du loyer
- L'IRL du trimestre qui sert de référence : celui qui est indiqué dans le bail, si il n'est pas indiqué il faut se référer à l'IRL du trismestre qui précède la date de signature du bail.
- L'IRL de l'année passée (n - 1) correspondant au trimestre cité ci-dessus
Une fois les chiffres recueillis, l'IRL est calculée de la façon suivante: Loyer hors charge multiplié par l’IRL applicable à la date de révision, divisés par l’IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l'année n-1).
Nous allons prendre l'exemple d'un bail qui a été signé le 1er mars 2014 dont le loyer est de 700 €. La révision du loyer pourra être réalisée dès le 1er mars 2015. Pour ce cas, si on se réfère aux chiffres de l'INSEE, le dernier trimestre publié au 1er mars 2015 est le 4ème de l'année 2014, soit un indice de 125,29.
En suivant la formule mathématique précédente, on obtient le nouveau plafond pour augmenter le loyer comme ceci : 700 € x 125,29/124,83 = 702,58 €.Le loyer hors charges pourra être augmenté de 2,58 € maximum.
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