En réponse à @Jérémie

« Pour l'avenir, des vérifications seront sûrement faites in situ car trop de bailleurs proposent des hébergements non conformes, à des étudiants ou autres. »

Mais il faudrait aussi comprendre que ne pas du tout compter les parties communes dans la superficie locative est aberrant, puisque le bail y donne accès et que cela compte dans le service. De plus c'est un sacrifice du bailleur de partager les communs avec des locataires, le fisc a l'air d'en douter.

Pour les règles, il y a apparemment des différence en fonction du type de contrat/location qu'on choisit : sans opter pour la défiscalisation, mais en choisissant la chambre meublée classique avec déclaration BIC, le décret dit par exemple que la partie privative doit faire plus de 9m² OU plus de 20m3, ce qui est un soulagement quand on est juste en dessous de 9m² (mais plus de 20m3) tout en ayant des parties communes (dont salle de bain) plus que spacieuses mais bizarrement non comptées.