Peut-on louer sa résidence principale plus de 120 jours par an ?

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), promulguée le 23 novembre 2018, renforce l'encadrement de la location saisonnière pour les résidences principales. Désormais, la location répétée d'une résidence principale pour de courtes durées est limitée à 120 jours par année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre. Si cette limite est dépassée, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage afin que sa résidence principale puisse être transformée en meublé de tourisme. L'objectif de cette loi est de réguler l'expansion des locations saisonnières, souvent suspectées de réduire le parc locatif des résidences principales, d'entraîner une hausse des prix des loyers et de causer des nuisances pour le voisinage.

Sommaire
• Comment louer sa résidence secondaire plus de 120 jours ?
• Décompte des 120 jours en location saisonnière exclusivement
• Le propriétaire doit être présent dans son habitation au moins 8 mois par an
• Louer une partie de sa résidence principale plus de 120 jours
• Louer sa résidence principale en totalité
• Peut-on sous louer sa résidence principale 120 jours par an ?
• Dois-je déclarer mon activité en mairie
• L’attribution d’un numéro d’enregistrement est obligatoire dans certaines communes
• Dépassement des 120 jours implique un changement d’usage du logement ou une amende
• Je dois déclarer le nombre de jours de location réalisé
• Le bail mobilité n’est pas soumis changement d’usage
• Le plafonnement des 120 jours s’appliquent selon les conditions suivantes

Comment louer sa résidence secondaire plus de 120 jours ?

3 solutions s'offrent à vous :

Bail mobilité : Proposez un bail mobilité pour des locataires en situation de mobilité professionnelle, formation, études, stage ou mission temporaire. Le logement doit être meublé et le bail doit être d'une durée minimale d'un mois et maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible.

Chambre chez l'habitant : Louez une partie de votre résidence principale en continuant à y habiter et en étant présent dans le logement pendant au moins 8 mois par an.

Changement d'usage : Si vous souhaitez louer votre résidence principale en entier pour plus de 120 jours, demandez une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie et, si nécessaire, compensez la perte de logement résidentiel en acquérant ou louant un local commercial à transformer en logement.

Décompte des 120 jours en location saisonnière exclusivement

La comptabilisation des 120 jours ne s’effectue que pour les locations courte durée (à la nuitée, semaine ou au mois). La durée d’un court séjour ne peut pas excéder 90 jours sans quoi il ne s’agit plus d’une location saisonnière meublée, le dispositif juridique à appliquer n’est plus le même dans ce cas de figure. En effet, les locations saisonnières sont régies par le Code civil (article 1713 et suivants), les locations longues durée sont soumises à  la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elles ne sont pas concernées par ce dispositif.

Le propriétaire doit être présent dans son habitation au moins 8 mois par an

Pour comprendre les raisons du plafonnement du nombre de nuitées à 4 mois pour la location saisonnière de sa résidence principale, il faut dans un premier temps en donner la définition. La résidence principale est aussi ce qu’on appelle le domicile, il faut y vivre au moins 8 mois par an pour que celle-ci en garde ce statut comme l’indique  l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Si vous êtes présent moins de 8 mois dans l’année, il faut déclarer un changement d’usage de votre propriété en mairie, dans ce cas ce sera une autre réglementation qui s’appliquera. Toutefois, vous pouvez bénéficier d’une dérogation si les raisons de votre absence sont liées à une obligation professionnelle, un problème de santé ou un cas de force majeure.

Louer une partie de sa résidence principale plus de 120 jours

En louant une partie de votre résidence principale en proposant par exemple une chambre chez l’habitant, vous pouvez louer au-delà du cotas de 120 jours imposés par la loi ELAN. En effet, étant toujours présent dans votre logement lors de la mise en location d’une chambre de votre domicile, aucune journée ne sera décomptée.

Louer sa résidence principale en totalité

Par contre, si vous louez la totalité de votre appartement ou maison et que vous êtes donc absent, la durée des locations est bien d’un maximum de 120 jours par année civile sous peine d’être exposé à une amende civile définie par la loi ELAN.

Peut-on sous louer sa résidence principale 120 jours par an ?

Lorsque vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre bailleur pour pouvoir louer votre logement. Le loyer que vous payé par le sous-locataire ne doit pas être supérieur au vôtre. La réglementation est la même que pour un propriétaire en ce qui concerne le plafonnement de la durée de mise en location.

Dois-je déclarer mon activité en mairie

La majorité des communes ne rend pas obligatoire la déclaration de la mise en location de la résidence principale comme le stipule l’article L324-1-1 du Code du Tourisme :

« Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

L’attribution d’un numéro d’enregistrement est obligatoire dans certaines communes

Il existe une exception à la règle expliquée ci-dessus. Les communes peuvent décider par délibération du conseil municipal de rendre obligatoire la déclaration de tous les meublés de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Ainsi, les communes de plus de 200 000 habitants classées « zone tendue » telles que Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours attribuent un numéro d’enregistrement pour chaque logement mis à la location. Il est donc préférable de vous renseigner en mairie pour connaître la procédure à suivre.

Dépassement des 120 jours implique un changement d’usage du logement ou une amende

Le bailleur qui loue sa résidence principale plus de 120 jours et qui est soumi à la durée limitée du nombre de jours de location, doit demander un changement d’usage de son logement, c’est la mairie qui doit donner ou non une autorisation de changement d’usage. Le cas échéant, son habitation principale deviendra un meublé de tourisme.

Selon l’article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, le propriétaire qui dépasse la limite légale sans le déclarer s’expose à une amende de 50 000 € et une astreinte d’un minimum de 1000 €.

Je dois déclarer le nombre de jours de location réalisé

Vous devez fournir à la mairie le décompte des jours de location courte durée de votre résidence principale dans un délai de 1 moi, donc dans le courant janvier de l’année qui suit. Si vous êtes passé par une plateforme en ligne, celle-ci fournira un décompte des nuitées effectives à votre mairie.

Le bail mobilité n’est pas soumis changement d’usage

L’ Article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que les logements dont les locations sont encadrées par un bail mobilité sont des locaux d’habitation. Ainsi il est possible de louer pour de courtes durées plus de 120 jours (de 1 à 10 mois renouvelables par avenant au bail) aux personnes de passages éligibles au bail mobilité, sans changement d'usage, sans déclaration en mairie.

Le plafonnement des 120 jours s’appliquent selon les conditions suivantes

• Le bien mis en location est la résidence principale du loueur.
• Le décompte des 120 s’applique uniquement aux locations saisonnières.
• Le propriétaire bailleur est absent de son logement lors du déroulement des locations (avec ou sans numéro de déclaration obtenu en mairie).
• La commune demande un numéro de déclaration ou un numéro d’enregistrement (valable aussi pour la location d’une partie de sa résidence principale).