Loi Alur et colocation, quelles sont les nouveautés ?

Devant le succès grandissant de la colocation en France, certains aspects juridiques de ce type de location sont encadrés. Les étudiants ne sont plus les principaux demandeurs, face aux coûts de la vie, les jeunes travailleurs se rabattent sur ce mode d’hébergement. La colocation pour séniors n’est plus un microphénomène, la cohabitation au sein d’une location est maintenant chose courante. Désormais la colocation est définie juridiquement, les contrats signés devront être soumis aux dispositions légales entrées en vigueur depuis la publication de la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) le 27 mars 2014..

La loi détermine la colocation de la façon suivante : la location d’un même logement en tant que résidence principale par plusieurs locataires.

Sommaire
• Deux formalités sont envisageables lors de la signature du bail de colocation
• Les changements définis par la loi ALUR

Deux formalités sont envisageables lors de la signature du bail de colocation

Les colocataires signent un contrat unique avec le bailleur. Les colocataires signataires du bail s’engagent de manière solidaire à payer le loyer mensuel au propriétaire. Les chambres sont réparties entre les locataires, le choix est de leurs responsabilités. Les montants du loyer  peuvent êtes différents selon la personne qui loue le logement, en cas de non-paiement du loyer par un des colocataires, les autres sont liés solidairement et doivent verser la part manquante au bailleur.

Le propriétaire signe un contrat avec chaque colocataire. Dans ce cas, chaque contrat est unique et spécifique pour chacun des colocataires. Les baux individuels empêche la mise en place d'une clause de solidarité, les conséquences d'un départ ne sont plus les mêmes. Les pièces louées et les parties communes sont désignées dans les contrats de colocations. Les colocataires ne sont pas engagés de façon solidaire en cas d’impayé. En cas de départ d’un des locataires, le propriétaire peut choisir la personne qui le remplacera.

Initialement la solidarité se terminait à la fin du bail. Avec la loi ALUR, ce délai est réduit à 6 mois à compter de la date de prise de congé. Dans tous les cas, la solidarité est rompue si un nouveau locataire rejoint la colocation. Le dépôt de garantie du locataire sortant bénéficie des mêmes dispositions. Seules les personnes ayant signées un bail à partir du 27 mars 2014 peuvent prétendre à cette nouvelle réglementation. 

Les changements définis par la loi ALUR

La loi encadre certains points spécifiques de la colocation :

• Un contrat type pour la signature d’un bail de colocation avec les mentions obligatoires
• En zone dite tendue, le cumul des loyers de chaque colocataire est plafonné sur le loyer de référence fixé par la loi, il en est de même pour les frais d'agence.
• Les parties signataires du bail peuvent s’entendre sur la souscription d’une assurance par le bailleur et récupérable par les colocataires. Dans ce cas, 1/12 du montant sera additionné au loyer et réparti équitablement  sur chaque locataire. Les colocataires peuvent résilier l’assurance pour compte récupérable.
• La clause de solidarité est modifiée : lorsqu’un locataire quitte la colocation il n’est plus solidaire dès lors qu’un remplaçant aura été soumis au bail. Dans le cas contraire, l’ancien colocataire est solidaire jusqu’au terme du contrat ou au plus tard 6 mois après sa prise de congé. Le garant est aussi délivré de ses obligations. Le propriétaire peut décider de désolidariser le locataire sortant.
• L’engagement sur le cautionnement est limité. 
• Si la surface déclarée sur le bail est supérieur à 1/20^ème, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnel à l’écart constaté. 

• La restitution du dépôt de garantie est réduite à 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme. Une pénalité avec des intérêt de 10 % du loyer hors charge sera appliquée par mois de retard.

Pour rappel, auparavant la caution était engagée pour la durée du contrat et pour tous les colocataires, les cautionnaires étaient libérés de leurs engagements de remboursement uniquement à l’expiration du contrat de location.

NB: Un syndicat de copropriété ne peut pas interdire une colocation.